Handige tips

Hoe een lease te controleren

Pin
Send
Share
Send
Send


De fasen en kenmerken van het proces van het huren van kantoren en andere gebouwen voor commerciële activiteiten worden gereguleerd en gereguleerd door het 34e hoofdstuk van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Volgens de huidige wet moeten alle nuances en voorwaarden van de huurovereenkomst duidelijk worden vastgelegd in het contract dat wordt gesloten tussen de huurder en de verhuurder. Trouwens, het huren van kantoren van de eigenaar in Moskou zonder tussenpersonen is voor iedereen beschikbaar op http://www.realty-inform.ru/arenda_ofisa/.

De hoofdverantwoordelijkheden van de persoon die het pand huurt, omvatten het onderhouden van het gebied in de juiste vorm en het uitvoeren van grote reparaties indien nodig. De huurder is verplicht cosmetische reparaties uit te voeren, schoon te houden en lopende onderhoudskosten te betalen.

Andere voorwaarden voor het leasen van commercieel onroerend goed zijn vastgelegd in het contract. Tegelijkertijd is het raadzaam om een ​​bevoegde advocaat aan te trekken die zal helpen bij het identificeren van mogelijke toekomstige overtredingen door de verhuurder en de huurder.

Hoe verhuurders te controleren

Tegenwoordig wordt actief het huren van kantoren en andere commerciële doeleinden beoefend. Dit veroorzaakte een regelmatig voorkomen van gevallen van fraude en oneerlijke houding van de verhuurder ten opzichte van de huurovereenkomst. Bij het kiezen van een gehuurd gebied wordt aanbevolen:

  • let op de feedback van andere huurders en de meningen van personen die in direct contact staan ​​met de verhuurder,
  • kies een verhuurder over wie u informatie en gegevens kunt krijgen,
  • Het wordt aanbevolen om het pand te weigeren, zelfs onder de meest gunstige omstandigheden, als er niets bekend is over de verhuurder,
  • Het is vermeldenswaard dat verantwoordelijke en serieuze verhuurders of personen die hen officieel vertegenwoordigen open staan ​​voor communicatie, discussie en duidelijk de gestelde vragen beantwoorden,
  • Het wordt aanbevolen om de diensten van verhuurders die samenwerking aanbieden te weigeren zonder een contract te maken en te ondertekenen.

Voordat een huurovereenkomst wordt gesloten, is het verplicht om:

  • zorg ervoor dat het gehuurde eigendom is van de verhuurder of dat hij de wettelijke rechten heeft om het te leasen. Als bevestiging kan dienen als een certificaat, uittreksel uit het Unified State Register of Enterprises en andere technische documentatie,
  • de huurder moet controleren of het pand beschikt over de nodige technische netwerken en systemen, omdat de eigenaar van het object niet geïnteresseerd is in het feit of de huurder voorzien is van elektriciteit of water.

Deze eenvoudige tips helpen je om niet te worden bedrogen en de huisbaas te controleren. Voordat u het contract ondertekent, moet u alle punten aandachtig lezen. Bij twijfel over ten minste één voorstel kunt u het beste een advocaat raadplegen.

Hoe de betrouwbaarheid van huurders te controleren

Elke verhuurder wil de tijd die wordt besteed aan monitoring minimaliseren, een stabiel inkomen ontvangen en wil geen problemen krijgen met het huren van zijn eigendom.

De betrouwbaarheid van de huurder hangt af van zijn persoonlijke kwaliteiten en financiële situatie. Daarom is het voor het ondertekenen van het contract noodzakelijk:

  • Leer bedrijfservaring: hoeveel jaar een bedrijf of individuele ondernemer bestaat, zakelijke sfeer, prospects.
  • Controleer alle documenten. Ongeacht het vertrouwen van de huurder, moet men de standaardprocedure negeren en negeren voor het controleren van alle benodigde documentatie met betrekking tot de persoon zelf en zijn bedrijf. U moet ervoor zorgen dat alle ingediende documenten eigendom zijn van de persoon die, na het sluiten van het contract, de huurder wordt genoemd.
  • De meningen van anderen. Het wordt aanbevolen om te vragen waar de persoon het gebied eerder heeft gehuurd en contact op te nemen met vorige verhuurders om meer te weten te komen over de solvabiliteit en andere informatie over het bedrijf of de individuele ondernemer.
  • De ruimte niet verhuren aan mensen wier bedrijf wordt geassocieerd met illegale en dubieuze activiteiten.

Bij het opstellen en uitvoeren van een contract is het noodzakelijk om te voldoen aan alle eisen en normen van de huidige wetgeving. Het is noodzakelijk om in het contract de clausules aan te geven die voorzien in het gebruik van instrumenten van invloed op de huurder: registreer in het contractdocument de mogelijkheid om sancties op te leggen, bespreek het recht om de faciliteit te bezoeken om de veiligheid van de gebouwen, eigendommen en het beoogde gebruik van de gebouwen te controleren.

Wat staat er in de huurovereenkomst

Stel je voor dat we twee bedrijven hebben: Olympus en Office Plus. Olympus huurt een kamer, Office Plus huurt het. Voordat ze het pand betreden, ondertekenen ze een huurovereenkomst.

Zoals in elke overeenkomst, heeft de huurovereenkomst essentiële en aanvullende voorwaarden. Volgens het burgerlijk wetboek zijn de essentiële voorwaarden die zonder welke het contract geen juridische kracht heeft.

In een leaseovereenkomst is de enige essentiële voorwaarde het geleasde actief. Indien gewenst kunnen nog twee belangrijke voorwaarden worden toegevoegd: het pand kan niet worden onderverhuurd of gereviseerd.

Het contract kan aanvullende voorwaarden bevatten. "Office Plus" schrijft een betaalwijze, huurvakantie, huurperiode voor. Zonder deze voorwaarden kan een contract worden gesloten, het heeft juridische kracht, maar ze zijn nodig om veilig te zijn in geval van geschillen.

Voordat Office een leaseovereenkomst ondertekent, moet elk item worden gecontroleerd. Er kunnen voorwaarden in het contract zijn waardoor u meer moet betalen of plotseling bij dingen en werknemers op straat moet blijven. Hier zijn enkele dingen om te controleren:

  • de verhuurder,
  • huurobject
  • huurperiode
  • huurkosten
  • huurvakanties
  • beveiligde betaling
  • onafscheidelijke verbeteringen
  • voorwaarden voor vroegtijdige beëindiging.

En nu ongeveer elk item.

Controleer verhuurder

Allereerst controleert Office Plus wie de gebouwen bezit die Olimp verhuurt en wie het contract ondertekent.

De rechtspersoon van de verhuurder bestaat en werkt: het bedrijf werkt, is niet bezig met liquidatie of faillissement. Informatie hierover staat in het uittreksel uit het register van rechtspersonen. Het kan worden gedownload van de belastingwebsite:

In het uittreksel moet u zien dat het bedrijf niet in liquidatie is. Anders zal er zo'n markering zijn:

Het tweede punt: de verklaring mag niet aangeven dat de informatie over het bedrijf onjuist is:

Als Office Plus een van deze merken in de verklaring aantreft, mag het geen leaseovereenkomst aangaan met Olympus. Het eigendom van Olympus zal vóór de liquidatie worden verkocht en er zal een nieuwe eigenaar zijn. De huurovereenkomst hiervan houdt niet op geldig te zijn, maar de nieuwe eigenaar kan naar de rechtbank stappen voor beëindiging. Moet op schepen gaan en tijd verspillen.

Wie tekent het contract. Volgens de wet kan een algemeen directeur of een werknemer met een geldige volmacht een overeenkomst namens een rechtspersoon ondertekenen.

De directeur heeft geen volmacht nodig, maar u moet controleren of hij echt de directeur is. Hiervoor heeft u ook een uittreksel uit het register van rechtspersonen nodig.

Voor sommige transacties kan de directeur zelf geen beslissingen nemen; hij heeft de toestemming nodig van alle bedrijfsdeelnemers. Anders kan het blijken dat hij het pand overhandigt, maar het contract is ongeldig. Deelnemers zullen zeggen dat ze geen toestemming hebben gegeven voor de huurovereenkomst en de huurder zal moeten verhuizen.

Informatie over de bevoegdheden van de bestuurder kan worden bevestigd in het charter. Het charter is een open document. Als Office Plus hem vraagt ​​om te zien, kan Olympus niet weigeren.

De volgende zin moet u waarschuwen:

"De algemeen directeur verricht transacties namens het bedrijf als de waarde ervan niet meer dan 2.000.000 roebel is" "

We hebben bijvoorbeeld 2.000.000 roebel genomen, maar het bedrag kan elk zijn. Als dit wordt aangegeven en de kosten van de leaseovereenkomst onder het contract hoger zijn dan dit bedrag, heeft de directeur de goedkeuring van andere deelnemers nodig.

Voordat de huurovereenkomst werd getekend, vroeg de directeur van Office Plus om de samenstellende documenten van Olympus.

De huurprijs is 230.000 roebel per maand, het contract is voor 11 maanden. Volgens het charter kan de directeur van Olympus geen contracten met een waarde van meer dan 2.000.000 roebel ondertekenen en is het transactiebedrag 2.530.000 roebel.

Daarom vroeg de directeur van Office Plus om de notulen van de vergadering van deelnemers met goedkeuring van het contract. Zonder goedkeuring zou het contract ongeldig zijn.

Controle van de volmachten op de website van de Federale Notariskamer

Als het contract door de werknemer wordt ondertekend, moet hij een volmacht hebben, beter notarieel. Maar zelfs met een notariële volmacht zijn er risico's: het kan al worden ingetrokken of niet echt zijn. Dit kan worden gecontroleerd op de website van de Federale Notariskamer:

Van wie is de kamer. Als iemand aanbiedt om een ​​kamer te huren, betekent dit niet dat hij de eigenaar is. Hij kon ook een kamer huren en deze vervolgens onderverhuren. Olympus huurde bijvoorbeeld een kamer in tien kamers, maar twee kamers zijn leeg en hij nodigt daar Office Plus uit.

Om ervoor te zorgen dat de verhuurder de eigenaar van het pand is, heeft u een uittreksel uit het register van rechten op onroerend goed nodig. Om dit te controleren, moet u de verhuurder vragen om een ​​uittreksel van de Rosreestr of MFC te krijgen. Het ziet er zo uit:

In een uittreksel van de USRN controleert "Office Plus" items één tot en met vier:

  • kamerbeschrijving en exact adres,
  • van wie de kamer is. U moet kijken of de eigenaar en de persoon die de overeenkomst ondertekent dezelfde zijn.

  • Als er een last is, moet u de hypotheekovereenkomst controleren. Volgens de wet kan de eigenaar een pand huren als er geen direct verbod op de pandovereenkomst staat. Anders bestaat het risico dat de eigenaar de lening niet terugbetaalt en het gebouw verliest. Dan zal de bank eisen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en moet de huurder vertrekken.
  • Tot 15 juli 2016 werd in plaats van een uittreksel een eigendomscertificaat uitgegeven.

    Als de verhuurder werkt onder een onderhuurovereenkomst, moet hij toestemming hebben van de eigenaar. Anders kan het contract worden beëindigd door een rechterlijke beslissing. Office Plus moet toestemming vragen aan Olympus. Het kan worden verhuurd aan de eigenaar of in een afzonderlijke brief. De formulering is als volgt:

    “De huurder kan het gehuurde onderverhuren, zijn rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst overdragen aan een andere persoon en alles doen wat is voorzien in paragraaf 2 van Art. 615 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Toestemming van de verhuurder is niet nodig. "

    Als dit niet in het contract staat, vraag dan om een ​​brief met toestemming van de eigenaar van het pand. Hier is een voorbeeld van een dergelijke brief:

    De brief moet de huurder, de verhuurder en het huurobject vermelden. De onderhuurder is optioneel. In ons geval wordt "Office Plus" niet vermeld in de toestemming.

    Beschrijving van de kamer

    Het contract beschrijft de lokalen in detail, in de taal van advocaten wordt dit het gehuurde object genoemd. De beschrijving moet omvatten:

    • exact adres
    • kamer gebied
    • waar de kamer in het gebouw is,
    • gebied.

    Dit alles moet samenvallen met het technische paspoort van de kamer. De kamer moet worden beschreven zodat deze kan worden gevonden in de beschrijving:

    Veilige formulering

    Een kamer met een totale oppervlakte van 100 m² (honderd vierkante meter) in het zakencentrum van Krymsky Val

    Niet-residentiële gebouwen met een totale oppervlakte van 100 m² (honderd vierkante meter) op de 3e verdieping van het gebouw op het adres: 119049, Moskou, Krymsky Val, huis 3, gebouw 2, kadastraal nummer van het gebouw 77: 07: 0002309: 10980.

    Een gedetailleerde beschrijving van het pand, zijn kenmerken, plattegrond zijn opgenomen in Bijlage 1 bij deze overeenkomst.

    Het pand is eigendom van de verhuurder door eigendomsrecht.

    Registratie-vermeldingen in het Unified State Register of Rights - nr. 77-01-00 / 01 / 1999-6788 van 20 mei 1999, staat registratiecertificaat nr. AA 009675 van 20 mei 1999.

    Voorheen erkenden de rechtbanken het contract als ongeldig als de lokalen niet voldoende gedetailleerd zijn beschreven. Maar het Hooggerechtshof legde het volgende uit: als kan worden aangetoond dat de verhuurder het pand heeft gebruikt, kan het contract niet worden ongeldig gemaakt. Met andere woorden: als de verhuurder het pand kon vinden en erin kon werken, dan was alles in orde met de beschrijving.

    We raden u aan te controleren of de ruimte zo gedetailleerd mogelijk is.

    Looptijd en kostenverhoging

    Doorgaans wordt het contract gesloten voor elf maanden. Volgens de wet moeten contracten voor een langere periode bij de Rosreestr worden geregistreerd, anders zijn ze ongeldig. Voor registratie moet u een groot pakket documenten voorbereiden en een vergoeding betalen van 22.000 roebel. Nu zullen we dit onderwerp niet bespreken, we zullen het in een ander artikel beschrijven.

    U hoeft helemaal geen deadline te schrijven, dan wordt het contract als onbeperkt beschouwd en hoeft u het niet te registreren. Als de looptijd van het contract langer is dan een jaar, is het belangrijk om te controleren hoe de huurprijs zal veranderen.

    De wet zegt dat de kosten kunnen worden gewijzigd, maar niet meer dan eenmaal per jaar.

    Office Plus is een eeuwigdurende huurovereenkomst aangegaan met Olympus. De huurprijs is 130.000 roebel per maand.

    Office Plus vestigde zich en bouwde een showroom. Twee jaar gingen voorbij en Olympus besloot de huur te verdubbelen. Office Plus stond voor een keuze: geld uitgeven aan verhuizen en een nieuwe showroom of twee keer zoveel betalen.

    De huurprijswijziging kan worden beschreven zoals u wilt, het belangrijkste is om het duidelijk te maken. U kunt bijvoorbeeld een tabel maken:

    De kosten van huur per maand, roebel

    1 februari 2018 - 1 februari 2019

    2 februari 2019 - 2 december 2019

    vanaf 3 december 2019

    Het is niet nodig om dit precies te beschrijven. Het belangrijkste is om te begrijpen hoe de huurkosten veranderen. Hier is een fragment uit een echt contract:

    In plaats van een tabel en de exacte datums voor het wijzigen van de huurkosten, kunt u een formule bedenken. Dit is bijvoorbeeld: 100.000 * k, waarbij k de veranderingscoëfficiënt is.

    Huurperiode
    De kosten van huur per maand, roebel

    1 februari 2018 - 1 februari 2019

    2 februari 2019 - 2 december 2019

    vanaf 3 december 2019

    Het is niet nodig om dit precies te beschrijven. Het belangrijkste is om te begrijpen hoe de huurkosten veranderen. Hier is een fragment uit een echt contract:

    In plaats van een tabel en de exacte datums voor het wijzigen van de huurkosten, kunt u een formule bedenken. Dit is bijvoorbeeld: 100.000 * k, waarbij k de veranderingscoëfficiënt is.

    Huurperiode
    Veranderingen in de huurprijs met een coëfficiënt k, roebel

    01 februari 2018 - 01 januari 2019

    1 * 100 000 = 100 000 ₽

    2 januari 2019 - 2 december 2019

    1,2 * 100 000 = 120 000 ₽

    Vanaf 3 december 2019

    1,4 * 100 000 = 140 000 ₽

    Een eeuwigdurend contract kan op elk moment worden beëindigd. Om dit te doen, moet u een tweede partij een opzegtermijn van drie maanden sturen. U kunt een andere deadline opgeven voor het verzenden van de kennisgeving in het contract.

    huur

    Alvorens het contract te ondertekenen, controleert Office Plus wat in de huurprijs is inbegrepen en aan welk belastingstelsel de verhuurder werkt.

    De huur bestaat meestal uit drie delen:

    • betaling aan de eigenaar. Het kan in geld of op ware grootte zijn, bijvoorbeeld zakken aardappelen, vast of variabel - de betaling kan bijvoorbeeld worden gekoppeld aan de dollar,
    • rekeningen van nutsbedrijven. Dit is een betaling voor elektriciteit, water, landhuur. Het komt voor dat het land onder het gebouw van de stad is. De eigenaar van het gebouw pachtte het land en bouwde het gebouw. Hij betaalt de huur voor het land en kan met de verhuurders overeenkomen om de kosten te compenseren.
    • Als deze kosten bij de huur zijn inbegrepen, luidt de formulering: "De huurprijs omvat betalingen voor het gebruik van het gehuurde pand, de kosten van het huren van de grond waarop het gebouw zich bevindt, elektriciteit, rekeningen van nutsbedrijven."
    • bedrijfskosten. Ze worden opgenomen wanneer de verhuurder wil dat de huurder hem een ​​deel van de kosten van het gebouw betaalt. Bijvoorbeeld voor Office Plus om Olympus te betalen voor het schoonmaken van gangen, toiletten of sneeuw.

    Als dit niet wordt beschreven, kunnen er extra kosten ontstaan. De verhuurder dringt aan op betaling en de huurder weigert te betalen. Als het om een ​​rechtbank gaat, staat hij waarschijnlijk aan de kant van de verhuurder.

    Voordat Office Plus een overeenkomst sluit, moet u het belastingstelsel van Olympus kennen. Als hij op een gemeenschappelijk systeem werkt, vermeldt het contract het bedrag van de huur met btw:

    "De huurprijs is 100.000 roebel per maand, inclusief btw - 15.254,23 roebel."

    Als u het btw-bedrag niet in het contract toewijst, kan de verhuurder het bedrag van de lease factureren en daar bovenop btw toevoegen. Dat wil zeggen, we hebben een kantoor voor 100.000 roebel afgesproken en u moet 118.000 roebel betalen.

    Om te bewijzen dat het bedrag van het contract al inclusief btw is, moet dit voor de rechtbank komen. Bovendien kan de rechtbank hiermee instemmen en weigeren. Dergelijke precedenten bestaan ​​al.

    Naast het bedrag van de huurovereenkomst moet de overeenkomst aan de volgende voorwaarden voldoen:

    • betalingsprocedure - contant, op de lopende rekening, met zakken aardappelen,
    • frequentie - eenmaal per maand, eenmaal per kwartaal,
    • de leaseperiode is tot een dergelijke datum.

    U kunt deze formulering gebruiken:

    “De huur wordt in rekening gebracht vanaf de dag waarop de verhuurder het pand aan de huurder heeft overgedragen volgens het acceptatiecertificaat, en tot het einde van het contract.

    De huurder betaalt de huur een maand vooruit uiterlijk op de 5e dag van de lopende maand. De betaling voor september moet bijvoorbeeld vóór 5 september worden betaald.

    De huurbetaling voor elke onvolledige maand wordt berekend in verhouding tot het werkelijke aantal dagen waarop het gehuurde pand werd gebruikt. "

    De wet beperkt de formulering op geen enkele manier, maar het is noodzakelijk om de kosten zo gedetailleerd mogelijk te beschrijven.

    Verhuur vakantie

    En nu voor het aangename. Als Office Plus besluit om reparaties uit te voeren en het pand op dit moment niet gebruikt, betaalt het mogelijk geen huur. Dit is een huurvakantie, en ze moeten worden voorgeschreven in het contract.

    Als de huurder en de verhuurder overeenkomen dat de huurder de muren een maand lang schildert, meubels vervoert en geen huur betaalt, kan dit in het contract als volgt worden beschreven:

    «Арендная стоимость за первый и второй месяц аренды — половина от стоимости арендной платы».

    Главное — не писать, что арендатор будет пользоваться помещением бесплатно. Налоговая посчитает это доходом арендатора, и придется заплатить с этой суммы налог на прибыль.

    «Стронг» арендовал помещение под магазин. Hij was het met de verhuurder eens dat hij zonder huur drie maanden lang reparaties zou uitvoeren.

    In het tweede kwartaal gaf Strong de huurprijs aan in de aangifte inkomstenbelasting. Belasting gevraagd om ondersteunende documenten te verstrekken.

    Toen de belastingdienst de huurovereenkomst ontving en van de vakantie hoorde, overwoog zij dat het voor Strong inkomsten waren, omdat hij het pand gratis gebruikte. Over deze inkomsten moet u inkomstenbelasting betalen. "Sterk" was verontwaardigd, ging naar de rechtbank en verloor.

    Het Hooggerechtshof is het eens met de belasting en heeft een verklarende brief uitgegeven: gratis goederen of diensten worden beschouwd als niet-operationele inkomsten. Met dit bedrag moet u inkomstenbelasting betalen.

    Beveiliging betaling

    De verhuurder retourneert geen beveiligingsbetaling - op de Dela-website

    Olympus kan Office Plus vragen een borg te betalen. Dit is een verzekering voor het geval dat "Office Plus" onfatsoenlijke inscripties op de muren schrijft tijdens bedrijfsfeesten, buren op de begane grond onder water zet of de kamer op de een of andere manier verpest.

    Verhuurders beloven meestal een borg te betalen na afloop van de huurovereenkomst. Maar in feite nemen ze het vaak voor zichzelf. Wat te schrijven in het contract om de aanbetaling te retourneren, hebben we beschreven in een ander artikel, "Gevallen".

    Onlosmakelijke verbeteringen

    Onlosmakelijke verbeteringen zijn elementen van het pand die de huurder heeft aangebracht en die hij na verhuizing niet zal kunnen oppakken.

    Office Plus heeft een extra toilet voor werknemers gemaakt. Tijdens het verhuizen zal het bedrijf niet in staat zijn om het toilet mee te nemen, daarom moet het met Olympus akkoord gaan over verbeteringen. Je kunt geen toilet maken zonder toestemming, anders kan Olympus van je eisen dat je het toilet verwijdert of het contract opzegt.

    Elke verandering van pand zonder toestemming van de verhuurder kan leiden tot beëindiging van het contract.

    De wet zegt dat de huurder het geld voor deze verbeteringen kan teruggeven. Hiervoor komen de huurder en de verhuurder verbeteringen overeen en schrijven deze in het contract. De formulering kan als volgt zijn:

    “De huurder zal de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen van de verbeteringen in het pand en een geschatte beschrijving en de geplande werkvoorwaarden bijvoegen.

    De verhuurder stelt de huurder binnen zeven kalenderdagen na de datum van ontvangst van de kennisgeving schriftelijk in kennis van zijn toestemming of bezwaar.

    Als de verhuurder heeft ingestemd met verbeteringen, kan de huurder overeenstemming bereiken over hoe verbeteringen kunnen worden aangebracht en de verhuurder een lijst sturen met bouw- en installatiewerkzaamheden. In de lijst geeft de huurder de prijs van verbeteringen aan. Dit document is een integraal onderdeel van het contract. Het moet worden ondertekend door de huurder en de aannemer. "

    Het contract kan aanvullende voorwaarden beschrijven voor het retourneren van waarde bij beëindiging van het contract. Als de huurder bijvoorbeeld zelf het contract wil beëindigen, worden de kosten mogelijk niet terugbetaald.

    Bekijk de video: Tweedehands auto kopen - Tips Consumentenbond (Juni- 2021).

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send